20万全款买房？昆明这类二手房开始走俏
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导语：
8月上旬，巫家坝挂出一套二手公寓，保利天际公寓房，交房才两三年，28平米平层户型，只需要13万/套，从中介朋友圈配图来看还像是精装修带家具家电的样子。
这是昆明的房价吗？
别着急，等下还有11万的。
20万全款买房并非天方夜谭
上周有一读者向我们咨询，20万能不能买到昆明主城区的房子，没错，就是总价20万。
面积不用太大，能住人，有个落脚点即可；位置上在主城区不一定要在地铁口，临近生活区或商场，起码能用共享电单车或者打车软件解决交通问题。
这不仅可以作为昆明年轻人的小窝，也可以是经商或旅居的异地人士在昆的超低价落脚点，甚至也可以是投资型的选择。
20万总价的新房不一定买得到，但20万的二手房还真有！
我们统计了昆明挂牌总价在20万以下（含20万元整）的房源（以贝壳为单一平台房源计算），剔除掉昆明郊县区域范畴，主城五区范围内总计有73套总价在20万以下的房源。
（实际昆明主城范畴肯定不止73套，这里只是引用举例说明）
在这些房源中，以40年产权商住公寓居多，西山区滇池泊悦，呈贡区涌鑫昆明之窗、孔雀镇，官渡区巫家坝或其周边保利天际、万科大都会新螺蛳湾片区奥宸橙郡，五华区高新板块中天阳光100、百大国际派、ME公寓、西北板块绿地中央广场、龙泉路中海云著等公寓为主。
70年产权住宅中，又尤以五华区天骄北麓居多，也有少数交付15年左右的住宅小区中小户型以及30年房龄老旧小区的极mini户型。
花费上，对于现阶段的买家来说，若是房子依旧处于毛坯状态的话，后期还是需要有三四万的装修成本，40年产权公寓还面临着3%的契税。
这样来看，20万以内在昆明购房并非天方夜谭，虽然选择极其有限，但总体上买到的房子并不算差。
基本建筑面积在20-50平米之间，三四十平是常态。
关于面积需要注意的是，因公寓户型公摊极大，故即便建筑面积能够达到50平米，实际套内也就30平米出头。即便是4.5米层高的loft公寓，可使用空间依旧有限。
（绿地中央广场的这套房源建面56.63平米，实际使用面积只有30.6平米，公摊40%以上。注：因这套房是毛坯，洗手间和厨房需要业主自行隔断，故上述户型图没有画出来厨卫）
另外，房屋除了新旧、装修好赖之分外，也有用途上的差异：
比如我们就发现新亚洲片区奥宸橙郡挂出了多套公寓房，价格20w左右，小区环境相对来说是不错的，不过同一小区有多套类似同款装修的房源出售，从装修风格上推测该房源此前应为酒店客房。
若确实购房的预算不高，对户型面积没有过高要求的话，类似小房子确实可以作为【昆明落脚点】。
20万能在昆明买到什么样的房
今年7月，我们前往西北片区知名的公寓项目海豚湾踩盘，该项目的二手公寓挂牌价格基本在5000-7500元/平米之间，其中一套低楼层的47平米户型，报价28万，因是4.5米层高的loft公寓，可以改造成两居室。
该小区最小户型40平米（一楼做客厅、二楼做卧室），基本报价都在25-30万之间，也有20万的平层公寓（面积40平米，一居室）。
这个价格段虽然在昆明整体房屋总价上属于最低的那一类，但是在40年产权公寓这个赛道上，海豚湾已经是算中等档次了。
我们可以从这个小区，来大概评估一下20多万买到的、相对比较新的小公寓是个什么情况。
这个小区总共有13栋公寓，因均为商住型公寓为开放式小区，一楼为商铺，现在基本全部开业，偶尔有几栋一楼还有公共乒乓球桌和休闲沙发。
小区交付2年左右，目前楼栋内部、园区绿化、公共设施还是维护比较到位的。
房子本身还算不错。
位置上，距离地铁四号线也只有四百米左右，同区域内有宜家、吾悦广场等商业，距离市中心开车大概需要20-30分钟。
而作为次新房+地铁周边+商圈周围，这样的小区租金收益对比房价来看，也是能打的。
从小区内部张贴的租售信息可以看到，40平米平层户型（带家具家电）月租可达1200-1300元/月，39/46平米复式户型（带家具家电）月租可达1500-1800元/月。
不过，前期业主买入偏高，40㎡户型loft买入基本在40万左右，现在卖房平均亏损差不多10万元。
但抛开前期业主当了冤大头这一点不谈，现价20多万的小公寓，二手市场成交情况并不差。
若不考虑40年产权公寓，十几万也能在昆明主城内买到一个【住宅落脚点】。
北市区的天骄北麓就是一个典型的例子，本地房企伦华开发，处于北市区小康大道-和谐世纪板块，该小区拥有楼栋布局密、塔楼、小户型居多（户数多）等特点。
（天骄北麓楼栋大致排列，图来自贝壳找房vr）
虽说个别楼栋南北楼间距只有20米不到，好在东西楼间距最宽超过100米，小区楼栋中间，还规划着当下流行的“中央公园”。
（“中央景观带”）
整个小区小户型为主，其中还有17~30平米的一房，现在目前这类房型的价格多在15~25万之间，月租在700-1000元左右。
（不过户型实在太迷你了，一间卧室+小卫生间+小阳台，建面17平米）
谈这个小区产品设计和小区密度，这短板几乎是公认的；同时，若要说这一区域生活方不方便，相信没有人会说no。
超大社区带来了巨大的人气，整个小康大道沿线，shoppingmall、社区商业、特色商业全面开花，餐饮、娱乐、购物、菜市、医疗、美容美发、宠物等等业态应有尽有；虽没有地铁直达，但多趟公交车穿行而过，方便快捷。
20万的小房子，有必要买吗？
类似的小区成交情况如何，租金水平如何？
配上家具家电，单间户型很少有低于700的，常规的面积段都在1000元/月以上，40平米以上、地段稍微好点的的能到1300-1500元/月。
假设总成本20万元/套，假设年租金收益在8000元，【理想状态】下，租金回报率也达到了4%。
同样的道理，对于自住型买家来说，20万元/套的小房子，月供几乎与月租相当，买房比租房也划算。
这样一来，小户型、超迷你小户型因为成本够低有了更好的市场。
从2023年下半年昆明新房/二手房住宅供应面积段占比上就能发现当前的二手房市场小户型的优势所在，新房住宅并无70平米以下户型供应，而二手房市场则填补了这一空白。（下图来自克而瑞）
对于购房者而言，受预算限制，甚至懒得去计较40年产权还是70年产权、30平米还是40平米，能用就行。
以保利天际为例，仅统计贝壳单一平台数据，这个小区今年二手房成交的17套房产中，数量并不低。其中就有16套是小公寓，绝大多数是20多平米总价不到20w的小户型，甚至一套公寓的成交价甚至仅为11万。（看到这个价格真的震惊到了）
这还是二手房无人问津的巫家坝？买家是否还嫌弃配套太差、落地太慢？在这已经不重要了。
同样的，海豚湾公寓也在6-7月有4套成交。这个小区在整个西北片区排名成交榜第三（历史成交数量靠前）。
有意思的是，西北片区历史成交数量top2为中晟溪城、春城慧谷，这两个小区小两居、小三居不少，总体房价偏低（50-70w可买两房），可见当下二手房买家对于低总价的小区的偏好。
再比如上文提到的天骄北麓，排名整个五华区成交小区top1，成交历史上无论是10多平米的超迷你一居室，还是40多两居、60多三居都有不少交易数量。
（注意：以上提到的部分项目成交量大，也与二手房挂牌房源数量偏大有关）
事实证明，总价够低的情况下，很多缺点是可以容忍的。
第二，当买比租更划算的时候，楼市也就无须刺激了。
究其根本，房价还是太高了。
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